2019年，房地产市场怎么走？上年底召开的中央经济工作会议指出：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”随后住房和城乡建设部在年度工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”。分析人士普遍认为，房地产市场平稳健康发展对于中国经济稳中有进十分重要。在“房住不炒”定位之下，今年房地产调控不会松懈，楼市有望继续保持平稳。同时，基础性制度和长效机制建设也将稳步推进。

回归理性 元旦小长假多地楼市遇冷

2019年元旦小长假第一天，一楼盘置业顾问只带了两波看房的客人，也就是往年小长假的零头。“最近二手房人们看得少，市场偏向于新房，所以我们2019年的目标是多带看新房。”他说。

中原地产数据显示，2019年元旦小长假前两日即2018年12月30日、31日，上海商品住宅分别网签258套与243套，较2017年同期的156套与57套，分别上涨65%和326%。广州方面，前两日商品住宅分别网签1790套与297套，较2017年同期的385套和91套分别上涨364.9%和226%。深圳方面，30日网签62套，较2017年的90套同比下降31%，31日网签70套，较2017年同期的60套上涨16%。北京市场网签暂停，30日住宅网签只有4套。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，一线城市2019年元旦假期期间市场网签成交量与2018年元旦相比有所上行，但主要原因是因为年末大部分房企集中签约冲刺。从市场趋势看，2019年一线城市市场将继续低迷。二线城市也将维持平稳降温，2019年全国房地产市场开门遇冷已成定局。

张大伟介绍，2018年北京成交24971套，刷新年度最低纪录。对比2017年供应少，2018年供应井喷的情况下，成交量萎缩带来库存大幅度上涨。

中泰证券首席经济学家李迅雷表示，卖出去的房子不会凭空消失，尽管当前库存水平较低，但它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，今后可能就会面临“跌价补库存”，即当新开工面积大于销售面积的时候，开发商就进入被动补库存模式。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉日前在第八届“责任地产”高峰论坛上表示，虽然房企业绩比较抢眼，但对未来有不确定性，加上还有一些外部环境的调整，所以企业的融资难度也在加大，融资的成本在上升。另外，有不少的企业存在着流动性或者是高杠杆带来的风险。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也表示，未来一段时间，房地产抵押贷款还款违约的风险可能会有所增加，有关方面需要做好防范或应对。在他看来，过去一段时间房地产的过快增长已经对住房以外的消费、生产和投资产生了非常明显的挤出效应，而实体经济回升缓慢、宏观经济持续下行或导致不能按时偿还住房抵押贷款的家庭有所增加。

在此背景下，刘洪玉说，未来重点完善基础性的住房制度，构建稳定市场的长效机制。目标在于房住不炒、住有所居；同时市场稳定，稳地价、稳房价、稳预期，最后实现整个房地产业的稳定。

根本定位不容含糊

2018年以来，中国房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到有效遏制，房地产市场交易趋于理性，市场预期出现了积极的变化。这些，很大程度上得益于“房子是用来住的、不是用来炒的”这一根本定位。

专家指出，“房住不炒”是中国始终坚持的房地产政策方向，如今中央经济会议再次强调，体现了中央的坚定决心和战略定力。现在，很多地区房屋空置率依然高企，房地产成了经济“实虚失衡”的关键节点。坚持房地产回归居住属性，就是要挤出泡沫，化解此前部分区域房地产过热对实体经济的负面影响。2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上进行，防止投资投机“卷土重来”。长期来看，房地产调控需要从以行政措施为主向综合施策转变，财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度将发挥更大作用。

因城施策让政策体系更合理

不久前，中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2018年12月）》显示，房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房；货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用；复杂的国内外经济形势，使得部分家庭推迟了购房决策。这些，促进了房价降温城市增加，市场更加理性。

与此同时，该报告建议，未来房地产政策应保持政策定力，即使房价出现暂时性下跌，也不能出台刺激或鼓励购房政策，从而导致房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市，可以因地制宜地对一些不合时宜的房地产政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

对于2019年的房地产调控工作，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上强调，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

住建部要求，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。同时，加大房地产市场监管力度，继续深入开展治理房地产乱象的专项行动。

不走靠房地产拉动经济的老路

分析人士指出，当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段，房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。因此，未来房地产市场各项政策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。各地应该围绕自身城市化进程，根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业，形成新的增长点，避免回到靠房地产拉动经济的老路。

业内专家表示，在房价相对合理情况下，房地产繁荣会扩大上游水泥、钢材等原材料需求，同时带动下游家电、建筑装饰等产品的热销，但是随着部分地区房价到了泡沫化阶段，土地、厂房、人工成本都大幅提升，制造业利润空间和居民消费能力被不断压缩，从而造成房地产“稳增长”的边际效应减弱。专家预计，2019年在“房住不炒”的调控精神指导下，各城市的政策或有微调，但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。2019年，房地产政策应该从两方面发力：一是继续大力发展多元市场供应主体，发展多层次租赁市场；二是进一步加强金融政策的结构性管控，防止资金大量进入房地产市场进行炒作。

增加公租房有效供应、因地制宜发展共有产权住房、加大配套基础设施建设、盘活存量土地、加快推进租赁住房建设、加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度……全国住房和城乡建设工作会议对2019年重点工作的部署，已经展现出鲜明的轮廓。

（本报综合）