楼市趋稳 一二线城市或率先回暖
近日,中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告称,大数据房价指数(BHPI)监测显示,2018年12月,受监测的142个样本城市房价平均环比下跌0.68%,环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。
业内分析认为,在严厉的调控政策持续下,2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据,2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下,未来各线城市房地产市场将延续分化。其中,三四线城市仍存去化压力,整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。
2018年全国商品住宅成交“西强东弱”
国家统计局近日发布的“2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况”显示,2018年全国楼市成交呈现分化格局,中西部地区成销售主力;土地交易量价增速双双连续4个月回落,其中土地成交价款总额全年大跌三成以上。
数据显示,2018年,全国商品住宅销售面积147929万平方米,同比增长2.2%,增速回落3.1个百分点;销售额126393亿元,同比增长14.7%,增速提升1个百分点。
全国楼市虽整体仍现量价双增,但各地成交呈现分化。数据显示,2018年,东部和东北地区商品房销售面积比上年下降4%以上,销售额增幅均不超过7%;中西部地区商品房销售面积均增长近7%,销售额增幅均超过18%。
专家认为,中西部地区楼市销量涨幅远超过全国市场平均涨幅,说明2018年不少三四线城市仍在去库存,在棚改等政策的支持下成为楼市成交主力。一二线城市则在严厉的市场调控下逐步回归理性。2018年,不少楼市调控持续“加码”,机构统计各地调控政策出台次数累计超过450次。
国家统计局数据显示,全国土地交易市场的热度已逐渐退去。2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,增速比上年大幅回落31.4个百分点。不少以往高价项目的“水分”被挤出,让房企对热点城市的地块不再盲目竞买,这是土地市场回归理性的重要信号。
一线城市进入补库存阶段
1月28日,上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示,截至2018年12月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米,环比增长2.1%,同比增长1.6%。
观察历史数据,2015年1月份以来,全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势不改。到了2018年,库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长,属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看,库存走势正迎来变化,年底正式步入上行通道。
截至2018年12月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米,环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。
从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,2018年6月份首次出现同比正增长态势,7-12月份继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌,但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后,目前出现了连续两个月同比正增长的现象。
2019年楼市整体供应小幅上涨
事实上,全国各线城市针对自身市场特点,普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示,在此背景下,市场分化更加严重,一线城市成交下滑;重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛,成交依然处于高位;但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”,成交量大幅下调;广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置政策的收紧,在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
2018年底,随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松,新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例,2018年11月该市供应量高达131万平方米,创下近十年来新高。克而瑞地产研究院的数据显示,总的来看,全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%,各能级城市供应全线上涨,一线涨幅最甚高达48%,二、三四线涨幅均在20%左右。
二线城市供给量整体小幅增长。其中,郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足,这些城市对省内人群存较大吸引力,购房需求相对充裕,房企也会适时增加住房供应,预计2019年供给量显著增加。
三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软,购房者观望情绪渐起,去化率已经明显下调,房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼,已明显加快开工和推盘,甚至不惜以价换量。另一方面,过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市,这些也都将在2019年形成供应,使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。
预计一二线城市率先回暖
1月16日,国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大,二三线城市环比涨幅有所回落。
由于临近春节,各大房企为了在淡季市场冲刺业绩,热点项目纷纷推案入市,一线城市商品住宅成交有所放量,价格有所上涨,2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大,环比涨幅较当年11月扩大1.02点,同比涨幅扩大1.3。
“2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下,市场成交量将低位回升,而回调压力集中在三四线城市。”分析人士认为,近年来三四线城市房地产市场爆发,商品住宅面积销售占比升至69%的高位,除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动,核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。
该人士进一步指出,“考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延,部分三四线城市项目已经降价抢跑,但由于一、二线城市供应增加,需求充裕且支付能力相对较高,预计一线城市将保持低位回升,二线整体平稳,热度将会惯性维持,而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市。”
从政策层面来看,业内普遍认为,2019年,在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下,一线城市整体政策面依旧趋严,限价政策仍将广泛落实,项目售价大幅上涨的可能性并不大,另一方面,即使短期市场成交持续低位、项目去化走低,但政策放松预期强烈,房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言,一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。
与此同时,在“因城施政”分类调控基调下,二线城市政策松绑预期最强烈,预计强二线城市房价坚挺,有望保持小幅微增态势。另一方面,三四线城市房价上涨动力不足,结构性分化会更为显著。尤其是,前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。
(本报综合)